这可能是2018年，中国房地产行业最重要的一份白皮书，没有之一。
几天前，年销售超2000亿的中海地产发布了《中海城市更新白皮书》。
作为龙头房企，这是中海地产有史以来第一次以白皮书的形式，毫无保留地分享自己对于行业的系统性思考。
白皮书中浓墨重彩用大篇幅提到了中海操刀的两个城市更新项目，投资额达500亿元、规划总建筑规模达320万平方米的北辛安项目是北京最大的棚户区改造项目，以及投资额达600多亿、总规划建筑面积超过1000万平方米的济南华山片区综合开发项目则是山东省体量最大的棚改旧改项目之一。
这份五大章节、60多页、35000多字的白皮书，既是中海从这两大超大体量城市更新项目获得的宝贵经验总结，也是中海对中国房地产数十年来城市更新领域的回顾与总结，更代表着中海对行业未来发展的沉淀与思考。
人们更关心的是，房地产行业正处在下半场，将一份以“城市更新”为主题的白皮书贡献给行业的中海地产，此时在思考什么，下一步棋将落子何处？
一、
10月11日，中海联合体以底价93.99亿元拿下位于上海普陀区真如副中心的4幅地块。
划下重点，这4幅地块均位于上海市区著名的城中村改造项目“红旗村”，也就是说这是一个城市更新项目。
作为“巨无霸”地块，其可供开发住宅面积达15.88万平方米、可开发商业面积为6.78万平方米，也是今年上海核心区域出让的最大规模综合体之一。
近2年来，市区的住宅地块在上海的住宅土地交易中十分稀少。如果是传统招拍挂，整个上海中环核心位置都不大可能找到一块如此巨大的土地。
而这并不是中海第一块大面积的城市更新用地，也不是最后一块。
比如，由中海全程投资建设的北辛安项目是北京最大的棚户区改造项目，投资额达500亿元，总占地147公顷，可建计容面积约218万平方米，规划总建筑规模达到了320万平方米。
2014年，中海介入北辛安项目，创造了3个月完成定位、2个月控规获批、42天完成总量6000余户居民的房屋征收、7个月实现从征收到安置房的开工建设的诸多奇迹。
与北辛安项目类似，中海投资600多亿建造的济南华山片区综合开发项目，是山东省体量最大的棚改旧改项目之一，总规划建筑面积超过1000万平方米。
华山项目于2013年7月启动，2017年1月华山拆迁工作圆满收官，安置居民拟于2018年全部回迁完毕。
目前，中海这两个大体量城市更新改造项目正在快速推进。
让业界关注的是，城市更新项目相比传统拿地开发的各个环节都要复杂得多，为什么中海依旧收入囊中？
当整个房地产市场都在咬紧牙关“活下去”的时候，这样的大手笔拿地，难道中海疯了吗？
当然不是。
目前，所有开发商都面临着土地项目资源难以获取与规模发展的矛盾，而在城市更新这个逻辑中，中海已找到了招拍挂+并购之外的第二条赛道。
二、
中海大手笔落子真如旧改背后的大背景是，在经历了30年疾风暴雨式的大规模快速建设后，中国正迎来城市更新的浪潮。
根据中海在白皮书中的判断，目前，我国一二线城市已进入存量更新时代。
中海白皮书中的数据显示，2017年，中国城镇化率已达到58.5%，城市建设总体上告别了大规模扩张的造城运动，未来的城市建设将呈现出快速发展与结构调整并举的格局，城市发展的重点正由“城市扩张”转向“城市更新”。
所以你可以看到，在北上广深一线城市的房地产市场，这厢是土地供应愈加有限，那厢是旧城改造、旧工业区改造等城市更新需求日渐强烈。
这个规模有多大？
中国指数研究院的一份报告显示，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%，国内城市更新的潜在需求量十分庞大。
还有业内人士预测，城市更新领域蕴含的商机，保守估计将达数万亿元，仅北京存量市场就有将近4000亿元的体量。
这也意味着，在土地和项目资源越来越难以获取的背景下，像中海这样拥有获取城市更新资源能力的房企，将极大地丰富未来在土地拓展方面的想象力。
众所周知，如今房企要获取土地，只有三条路可走。
第一条路是招拍挂；第二条路是兼并、收购；第三条路是城市更新，也就是旧改。
招拍挂依然是房企拿地的最主要方式，但这条路已经越来越难走。一是没地可拍，二是有地你也拍不起。
在热点城市土地供应紧缺以及价格高企的背景下，大多数房企对一二线城市优质地段的土地只能望洋兴叹。即使是中海这样的央企，去年参与公开市场拿地500多次，成功率也只有40%左右，最后拿了70多宗地块。
比如北京，在住宅用地供应创下五年新低之后，北京2017年供地计划依然比2016年减少了200万平方米。在剔除保障房用地后，房企可以参与竞买的住宅用地供应量仅剩下260万平方米，同比跌幅近7成。
上海也明确要求严控城市添加建设用地规模，到2020年实现规划建设用地总规模“零增长”。
而作为非市场化拿地手段，兼并收购是中海这样的央企的强项。比如2016年，中海收购了中信集团的物业资产包，新增土储2352万平。
但靠“买买买”补充土地储备只是锦上添花，远远不足以支撑龙头房企的未来发展。
所以，为缓解“无米之炊”的困境，以中海为代表的房企们不再将目光集中在火拼地王上，对存量土地的改造和提升便成为解决土地供应瓶颈的重要渠道。
三、
但一个尴尬的现实是，捕捉到城市更新这个市场风口的远不只中海一家，但真正将城市更新玩转的房企，屈指可数。
事实上，在城市更新的长期追逐战中，有的房企布局较早，深耕多年已初尝甜头，有的仍在探索阶段、在试错中前行，有的则是一筹莫展。
因不懂商业地产的运营规律盲目进入导致失败；
缺乏长久商业战略规划而使项目搁浅；
前期策划定位有问题使项目流产；
后期运营能力不足而导致难以为继的结局，比比皆是。
在白皮书中，中海总结了失败的原因：资金筹措难、拆迁推进难、产业发展难、民生保障难、生态人文保护难是城市更新面临的五大挑战。
用中海在白皮书中的话来说，优秀的城市更新实施主体需要具备规划定位、资金平衡、建设运营、统筹协调、文化生态打造等五大综合能力，才能有效应对城市更新中面临的各种挑战。
所以，为整个行业提供借鉴，可能是拥有丰富的大城、大体量更新改造经验的中海发布这本城市更新白皮书的最大价值。
早在数年前，中海就积极涉足大规模的城市更新及区域综合开发项目。截至2017年12月，中海各类城市更新与区域综合开发建筑面积超过1300万平方米。
通过不同区域、不同资源禀赋更新改造项目的实践，中海系统总结各类项目运行过程中的经验及教训，在城市更新的理论层面、政策层面、实践层面形成了深厚的积淀。在白皮书中，中海也毫无保留地分享了自己做城市更新项目的成功经验。
例如，北辛安项目是迄今为止北京市规模最大、改造过程最为复杂的棚户改造区之一：
项目改造涉及居民6000余户，占北京2016年全年改造任务的15%，此项目更新改造共可实现人口疏解约2万人。项目改造共迁移低端产业200余家，建成后总建筑规模将达到320万平方米。
安置房整体鸟瞰（效果图）
而在中海的操刀下，北辛安也成为了北京推进速度最快的棚改项目：
控规调整批复快：2015年11月，距改造协议签订不到1年，北辛安棚改项目控规调整便获得批复，高效完成控规调整工作；
前期手续取得快：自2016年3月起，历时不到9个月，项目各项前期手续便已取得，为后续项目征收工作的顺利开展奠定了基础；
征地工作完成快：仅用1个月时间取得了常规至少半年才能取得的征地批复；42天内完成了总量6000余户的居民房屋征收，取得了非住宅签约率100%、住宅签约率超98%的佳绩。
完成如此大而复杂的棚改项目令行业瞩目，北辛安项目也被誉为“征收的百科全书”“北京老城区转型升级的样本之作”，成为全国旧改项目征收工作的典范。
这一方面体现了中海对大体量项目超强的综合开发能力，在项目运行前瞻性、系统性管理方面具备一流的专业水平；另一方面，中海强大的资金实力、丰富的城市建设运营理念，完善的指挥系统和工作流程，也对大体量项目的有序推进发挥了积极作用。
如今，更新改造后的北辛安社区规划布局科学合理，住宅房屋宽敞、舒适、美观、智能，小区环境绿色宜居，生活配置全面提升。未来，北辛安将被打造成集多种功能于一体的“中海科技金融城”，产业更加丰富、更加多元、更加高端。
区域规划效果图
中海地产斥资600多亿投资打造的济南华山片区综合开发项目，则是济南史上体量最大、生态资源受损最严重的棚改项目，拆迁体量相当于一个县城。
仅用5年，中海就将缺乏产业支撑又贫困混乱的华山片区，打造成一个集“山、泉、湖、河、城”于一体的绿色生态宜居新城，赢得了“世界级生态新城”的美誉。
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