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中海半年赚超200亿 利润规模将平衡 来源:第一财经

8月20日,是中海上市的25周年。在《致股东函》中,中海指出,从1992年上市之初的42亿港元市值到今天的2800亿港元市值,累计股息分红已超过380亿港元。“我们与每一位股东一起,赚取了时间的复利”。

如何在下一个25周年,继续高效回报股东?中海称,思考得比任何时候都多。

中海选择在8月21日召开中期业绩发布会。中海主席兼行政总裁颜建国谈及“明天”,有取舍地布局养老、教育和长租公寓等创新型业务,在“成为风口以前,主动参与它”。

但现阶段还是以住宅为主。从中海的中报看来,住宅开发及销售贡献了97.8%的营收、78.5%的分部利润。

对房企而言,规模、净利润仍是绕不过的焦点问题。今年上半年,中海销售金额为1273.2亿港元,同比上升33.7%。尽管增幅不小,但规模上暂时落后于“碧万恒”。净利润方面,中海依然一骑绝尘,上升25.2%至216.5亿港元。

与此同时,中海内部正悄然生变,在拿地上作风强悍,与总公司的互动显著增加,开始强调规模,在管控上也更趋向精细化。大船驶入2017年,中海进入颜建国时代。

规模利润两手抓

8月21日下午,香港中环港丽酒店,在摄像机和镁光灯的等待下,中海管理层一行人走进会场。带头的是中海新任主席兼行政总裁颜建国,副总裁兼总建筑师罗亮、财务总监聂润荣紧随其后。

这是中海自去年底高层人事更替后的新一届领导团队。颜建国对中海这艘大船的行驶路径显然有自己的见解,投射到企业发展上,便是中海近一年来的种种变化。
见微知著,公司中报是最好的入口。

数据显示,中海上半年的销售合约额同比增长33.7%,达1273.2亿港元,销售合约面积约为780万平方米,较去年同期增长30%。

颜建国在会议上宣布,把公司全年销售目标上调10%。年初,中海定下的2017年全年销售目标为2100亿港元,调整后,中海全年销售目标为2310亿港元。

而2016年,中海全年销售业绩为2106亿港元,同比上升16.6%,销售金额排名全国第六位。

过去,中海以稳健著称,相比规模,更重视盈利。但显然,颜建国要利润也要规模。颜建国表示:“(公司)追求规模与效益的均衡发展,追求总利润的持续增长是很重要的一个问题,规模必须服从效益的发展,没有效益的生意我们不会去做。”

但他也说,利润总额=利润率×规模。规模是基数,利润率会有天花板,要想利润总盘子有所增加,规模的拓展是必经之路。企业当期销售额与货值有关,而货值又与公司1~2年前的拿地、新开工面积有关。颜建国称:“公司销售额有增长,但没有很快。基于前几年对市场的判断,今年可供货值没那么充裕,所以增长显得比较平缓。”

这种情况有可能在2018年有所扭转。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,中海完成年度销售无悬念,但目前仍存在业绩追赶的压力。今年中海在土地市场上撒腿狂奔,期待明后年的业绩表现。

2016年11月开始,中海加速拿地。2017年,管理层制订的计划是在2017年花千亿拿地。据中报数据,今年上半年,中海新增土地储备共27宗,总建筑面积633万平方米,总地价为410亿港元。截至期末,公司总土地储备为5853万平方米。

据颜建国现场介绍,加上7月的拿地数据,中海已花费480亿港元拿地,完成全年千亿计划的48%。

新开工面积上,上半年,中海新开工面积为932万平方米,全年新开工面积目标是1900万平方米。

按照中海目前的土地储备情况及全年的土地投资计划,2018年的货量将有较大幅度的提升。

整体而言,中海的规模水平、销售增速暂时不如“碧万恒”,但中海的净利润水平依然使绝大多数同行难以望其项背。

今年上半年,中海毛利率为30.5%,较去年同期上升3个百分点。而净利润总额则上升25.2%至港币216.5亿元。净利润率24.5%,在全行业一骑绝尘。

精细化管控能力

中海在《致股东函》中指出,行业竞争对于资源获取与管控能力要求的水平越来越高,土地、资金、人才三大要素资源的获取能力与精细化管控能力,将决定企业的成败。在至关重要的土地环节,中海尽全力获取性价比更高的土地。

颜建国表示:“在投资端,精选城市、区域、项目,今年上半年,我们参加了300多次土地拍卖,平均每天参加2次投标,土地溢价率总体38%左右。”这一溢价率在今年上半年竞争激烈的土地市场,已属较低,颇为难得。

中海的精细化管控能力,最直观的体现是其成本控制能力。颜建国表示,今年上半年,中海的单方建安成本下降了20元,对应每年数千万平方米的在建面积、新开工面积,节余出来的以上亿巨额利润。同时,中海今年上半年的融资成本已从去年的4.8%下降至4.2%,保持行业最低融资成本之一。

此外,在投资模式上,中海加强了与中国建筑系统内兄弟单位的合作。

今年6月,第一财经获悉,中海地产将与中建方程成立项目公司,合作开发郑州的一宗住宅用地项目。

第一财经独家了解到,在此则公告之外,还有一个合作对象——中建资本。这份合作协议实际上是由中海地产与中建方程、中建资本三方签订。

中建方程是中建股份的全资子公司,而中建股份又是中海外的控股公司。中建资本是中国建筑的全资子公司。

比土地本身更重要的是此宗交易释放出的信号,不排除未来与母公司合作成为中海拿地的主要方式之一。

另外,中海也加强了合作拿地力度,上半年中海与保利、碧桂园、龙湖等以合作方式获取了多宗土地。

野村分析师在报告中指出,同比去年,中海上半年土储显著增加,公司亦采取内部合作、招拍挂等多种方式增储,预计公司明年销售可增长20%。

中海认为,下半年行业会加速整合,集中度会提升,对公司而言,机会大于挑战。企业规模增长中,并购是外延式增长的主要途径。

颜建国答第一财经问,“中海有能力去做并购,上半年,无论是企业还是项目,中海都有接触。中海已经成功进行三次大型并购,现在在寻找好的机会。”

2017年上半年,中海营收为872亿港元,同比上升3.5%。其中,由物业销售贡献的收入为853.3亿港元、由物业投资(不包括酒店业务)贡献的收入为11.6亿港元、其他业务贡献了7.1亿港元。

物业的开发与销售仍是公司的主导业务。颜建国说,会把90%的资源,放在房地产行业上。“未来3~5年,我们的目标是抓住周期转换的机遇期,将主要资源集中在住宅开发,加快周转,实现规模和利润的双增长。”

另一方面,不论是行业内在的变迁,还是上层对“租售并举”的住房新体系的推动,行业逻辑的逐渐改变是事实。

中海认为,中长期内,租金稳定的持有型物业和创新业务将成为公司新的业务增长点。颜建国表示,将把公司6%~8%资源投放在持有型物业上,另外1%~2%资源将用于养老、长租公寓等创新业务。

上半年,包括酒店、写字楼、购物中心在内,中海的持有型物业的收入是13.9亿港元。颜建国要求,公司持有型物业到2020年产生50亿港元营收,更长的计划是产生100亿港元营收。

至于养老业务和长租公寓等新业务,“去年,公司针对新业务组建了专业团队,但是什么时候能成为公司的收入和利润支柱目前还说不好。因为这不仅仅取决于我们的投入,还取决于行业的成熟度。”

颜建国说:“我们能做的就是,在它(创新业务)成为风口以前,主动参与,为‘明天’做好准备。”对于新想法很多的中海来说,资金实力依然是中海不可多得的优势。截至6月末,中海账上趴着1195亿港元现金,净负债比率仅为16.1%,堪称行业最低。

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