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2020年，是中国楼市的一个关键之年。

之所以说关键，是因为疫情之下，很多人突然发现，周期的变幻是多么无常：2019年还是一片艳阳高照，而2020年却立马进入了地产史上最难的上半年。

不过，无论周期怎么变幻，中海还是那个中海：低调、稳健、盈利能力一骑绝尘。这在中海历年的财报中体现得尤为明显。

中海的财报，一向被认为是房企中最牛、最有看点的。

就在今天（8月24日），中海发布了其2020年的中期业绩报告。

 

报告很长，数据也比较多，但亮点却不少。

 

如果有心，在这份半年报中，你不仅可以看到中海当下的经营业绩，也可以管窥中海对未来的思考和布局，甚至，你可以隐约的看到房地产的大未来。

01.

物业销售、商业营收逆势增长

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我们先来看最核心的几个指标：

1、上半年，中海销售额合约1720亿，同比增长4.2% 。

有人说，4.2%的增速只是一般，其实是你不知道它有多难。

a、今年上半年，TOP10房企销售总额为2.08亿，同比下降3%，销售增速为正的只有两家：中海和恒大。

其中，万科上半年销售同比下降4%；按权益口径计算，碧桂园同比下降了5.3%。

b、上半年百强房企销售金额同比下降2.7％；部分去年还在百强榜中的，今年已消失不见。

c、近半数房企的销售额低于去年同期，个别20强房企权益销售额下跌20%、甚至大跌40%。

2、实现营业收入人民币886.3亿，股东应占溢利达人民币205.3亿，净利润率达23.2%。

这组数据似乎没啥意外的，作为近20年来，国内经营最出色，盈利能力最强的房企，中海在营收和盈利上的表现甚少让人失望。

对比众多已发布半年报的房企，中海大概率再度蝉联“利润王”称号。要知道，这个名号中海已经拿了十七年了。

至于这组数据背后，到底意味着什么，在下面再给大家分析。

3、中海的商业地产板块依旧稳健，重点发力的购物中心“环宇城”已茁然有成。

中报显示，中海商业物业板块总营收达人民币20.3亿，同比增长1.1%。

这也是超出很多人的预期，原因其实大家都知道。

a、受上半年疫情的影响，许多写字楼和购物中心被迫关闭。

b、租金减免影响业绩，疫情期间，国内部分开发商对旗下的商办物业进行了租金减免，中海就是带头大哥之一。

公开资料显示，1月24日至2月23日期间，中海在全国范围内，对购物中心商户的租金采取了减半措施。

c、新的商办物业推迟入市，今年上半年，中海没有新增开业的购物中心就是例子，据说，这种情况在往年是比较少见的。

尽管如此，中海的商业地产板块仍旧持续稳健增长。

半年报显示，中海系列公司持有运营甲级写字楼45栋，仍旧是国内的写字楼之王。

在未来重点发力的购物中心领域，中海加大了开疆扩土的步伐。

02.

7大财务指标全面引领行业

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说完了经营上的几大亮点，我们再具体看看中海的几项财务指标：

中报显示，在关于财务稳健和盈利能力的七项核心指标上，中海都是一骑绝尘的。

这七项指标是：

 

1、利润规模行业领先：股东应占净利润205.3亿; 核心净利润179.4亿（扣除物业估值及汇款损益）

2、利润率行业领先：净利润率 23.2%

 

3、净资产规模行业领先：期末净资产2950.9亿

4、资产负债率处于行业最低区间：资产负债率 59.77%，净借贷比率为32.95%

5、融资成本处于行业最低区间：4.01%（半年度加权平均融资成本）

6、现金充裕度处于行业最高区间：期末持有现金1113.8亿，占总资产14.6%

7、信用评级位居行业前列：

 

评级机构	信用评级	展望
惠誉	A-	稳定
穆迪	Baa1	稳定
标准普尔	BBB+	稳定
联合	AAA	稳定

如果你不太明白这些财务指标背后的意义，那我给你讲一个最近发生的事。

数天前，21世纪经济报道发文称：传闻监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，并设置了“三道红线”：

 

红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线二：净负债率大于100%；

红线三：现金短债比小于1倍。

 

依据这三道线的超线情况，给出有息负债增速上限：

超三道红线进入“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；

超两道红线进入“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；

超一道红线进入“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；

一道红线都没超，虽然进入“绿色档”，但有息负债规模年增速仍然不得超过 15%。

消息一出，可能许多房地产老板们彻夜无眠。为何这么说？

原因其实很简单，因为这三道红线框住了很多人。

1、对于“高杠杆”房企来说，不亚于兜头泼了一桶凉水。因为撑死胆大的，饿死胆小的时代，可能要结束了。

2、部分过于激进的房企，可能遭遇资金困难，被迫卖项目、卖身都有可能。

有人无眠，就意味着另外一部分人会迎来好日子。

至少，中海是其中之一。上述的三道红线，中海一道都没有超。这就意味着，当别人受限时，中海能够依据自身的情况灵活调配，甚至加杠杆。

这也意味着更多、更大的发展机会。

1、因为现金储备多，欠债少，别人睡不着的时候，中海可以安稳入眠。

2、因为财务结构优质、国际信用评级良好和极低的融资成本，这意味着，中海能借到比别人更便宜的钱，能买到别人买不起、买不到的东西。一旦机会合适，中海可以逆势扩张，而别人只能干瞪眼。

3、因为手中有粮，心中不慌，在干好今天的同时，也可以兼顾明天和未来，比如今年上半年加大了对一二线优质土地的获取，以及加大了对购物中心等业态的布局。

 

对于“三道红线”问题，中海董事局主席颜建国在24日下午回答媒体提问时，表达了自己的看法。

颜建国表示：第一、针对房地产企业精准施策，一企一策，有利于行业健康发展。第二、中海的发展策略一直是稳健经营，高质量发展。

在颜建国看来，中海不为规模而做大规模，要求有利润的销售，有质量的增长，更加注重价值创造。

“我们相信，合理控制负债，不盲目加杠杆，公司的规模与利润也能实现较快增长。”颜建国说。

事实上，过去几年，尽管中海杠杆率较低，但发展速度却并不慢。

数据显示，2018年中海的销售增长率是29.8%，2019年是25.2%，今年上半年，在疫情的冲击下，中海的销售仍然逆势增长4.2%。

颜建国说：“我们相信，进入房地产下半场，行业竞争，比的是谁能活下去、活得好、活得久。”

 

03.

主流城市优势进一步强化，未来增长可期

——

有人说，作为老牌央企，中海真是稳。但这句话，只说对了一半。

对中海而言，“稳”从来不是主基调，“稳中求进”才是。

这在中海的土储战略中得到了明显的体现。

中报显示，2020年1-6月，累计收购土地21 宗，楼面面积582万平米，权益购地金523亿；

而截至2020年6月底，总土地储备9006万平米，八成以上土地储备位于港澳及一二线城市。

中海在一二线城市有多强?

中报显示，今年上半年，中海在北京实现了136亿的销售额，上海、成都、广州均超过百亿。

也就是说，仅北京、上海、成都、广州四地，中海就实现了近500亿的销售。

要知道，在克而瑞今年上半年的销售排行榜中，排名30左右的销售额大概在400亿，排名20位前后的销售额也只有500亿左右。

排名70-100之间的众房企，上半年的销售额还不及中海在北京一城的销售额。

而在2019年，中海在11个城市的销售额超过港币100亿：比如北京、南京、广州、香港、苏州、沈阳、上海、济南、成都、宁波、西安。

其中，北京的销售额超过港币400亿，南京、广州的销售额超过港币200亿。

这其实就是深耕一二线核心城市的威力。

此外，在中海的战略布局中，还有一点是其他房企暂时无法比拟的，那就是对超大项目的获取能力。

中报显示，今年上半年，获取四个超大型项目（2020年至今），每个项目货值均达人民币数百亿：

1、上海红旗村项目，总投资额达270亿，总建筑面积90万平。

2、武汉汉阳建桥项目，总投资额达230亿，总建筑面积达138万平。

3、太原综改区项目，总投资额达65亿，总建筑面积达100万平。

4、上海建国东路项目，总投资额达590亿，总建筑面积达37万平。

这种情况也不是今年才有。

在过去几年，中海的大项目战略已在全国落地。

数据显示，2019年，中海旗下有5个单盘年销售超过港币100亿：中海华山珑城（济南）、中海寰宇天下（北京）、中海天钻（香港）、中海左岸澜庭（南京）、亚运城（广州,合作项目）。

事实上，这些都是中海强化主流城市优势的最明显表现。

不知道你有没有留意到，今年的楼市是从4月开始回暖的。

这其中，经济发达的一二线城市、粤港澳大湾区和长三角地区表现最为突出。 

深圳、杭州、南京、苏州等地的万人摇号，北京、上海和广州的豪宅开盘售罄都证明了这一点。 

这说明，在充满不确定性的地产下半场里，得一、二线城市者方能拥有未来。