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中海有钱不任性丨2016中报解读系列 来源:见地 作者:陈业

低成本收购中信后,中海地产再也不用操心拿地问题了,账上的现金也没地儿花了。半年报显示,截止至2016年6月30日,中海地产银行结余及现金为港币1179.7 亿元。
8月22日,中海地产召开2016年半年度业绩会。整个业绩会时长破近几年来最短记录:14点30分开始,不到半小时就收官。

相比万科、恒大、碧桂园销售业绩的同比大幅增长,中海地产上半年的销售增幅处于正常水平。上半年,中海地产的销售收入为 781.5 亿港元,同比增长 20.5% ;经营溢利为 283.1 亿港元, 同比增长 21.5%。
物业销售收入主要来自佛山的千灯湖花园和金沙里、上海的大公馆、宁波的国际社区、天津的八里台和复兴九里、济南的国际社区和华山珑城、渖阳的寰宇天下和珠海的名钻花园。
相比规模增长,中海也在延续其利润优势。数据显示,上半年中海地产的股东应占溢利为196.9 亿港元,较去年同期的163.2 亿港元,同比上升 20.6%。每股基本及摊薄后盈利 2.00 港元,同比增长 5.3%。扣除投资物业公允价值变动带来税后净收益39.0 亿港元后的净利润达到157.9 亿港元,同比上升 15.8%。另外,平均公司股东资金年回报仍然维持于 20%以上。
将中海利润数据与万科对比,可以看出差距。上半年,万科实现销售收入1900.9亿元人民币,同比增长69.9%;但期内实现净利润 70.9 亿元人民币,仅同比增长 4.49%;其中少数股东损益为 17.4 亿元人民币,同比减少 10.29%。上半年,万科的毛利率为 17.55%,较 2015 年同期减少 3.49 个百分点。
换言之,上半年万科卖了1900.9亿元人民币,但净利润只有70.9亿元人民币;中海虽只卖了781.5 亿港元,但净赚了196.9亿港元。
上半年对中海地产而言最重要的事件莫过于收购中信地产。而从收购中信后第一份详细的财报数据来看,收购后的连锁反应已开始显现。
由于收购庞大资产将带来大规模的土地,上半年中海在拿地方面相当谨慎。半年报显示,上半年中海地产在国内三个城市和香港只买入四幅地块,新增土地总建筑面积 228 万平方米。截至六月底,中海地产的土地储备总建筑面积为 3645 万平方米;中海宏洋的土地储备总建筑面积为 954 万平方米。
今年3月份,中海地产宣布收购中信地产旗下大部分资产。中海地产表示,该收购很可能一次性向中海地产注入约 3000万平方米的土地,再加上个别城市土地市场炽热,集团未来将更倾向于选择性地吸纳土地。
今年上半年,中海地产以约港币 99 亿元于济南、香港、南昌和长春新增四块土地,可供发展的总建筑面积为 228 万平方米。但考虑到中信地产收购的影响,预计下半年仍然会采取较为保守方式去补充土地储备。
由于上半年中海地产土地费用支出大幅减少,再加上国内银行流动性有所改善, 上半年中海地产的销售资金回笼高达约720亿港元,使得中海地产在过去10多年来首次出现净现金状况。
数据显示,截止至2016年6月30日,中海地产的综合银行贷款和应付票据分别为港币 431.5 亿元及港币 661.6 亿元。其中港币占 25.2%,美元占 44.1%,人民币占21.1%,欧元占 7.8%,英镑占 1.8%。
另外,银行结余及现金为港币1179.7 亿元。其中港币占 8.4%,美元占 0.5%,人民币占 90.8%,英镑占 0.2%。尚未动用银行融资额度为港币 97.8 亿元。
“连锁反应”的益处在未来仍将持续发酵。当日业绩会上,中海地产主席郝建民表示,现在这单交易已经接近尾声,希望能尽快完成,完成以后,无论是对公司的土地储备,还是未来的持续发展都会有较大好处。
眼下,最大的好处在于,“在现有土地储备下,能让中海地产有足够的时间、资源去寻找更合适的土地”。目前中海地产的拿地区域仍会集中在中国的一二线市场。
在业绩会上,郝建民还透露,收购中信项目后,使中海地产全年可售货值突破3000亿港元,并上调全年目标至2100亿港元。未来十三五规划内,中海的合约销售目标有望达4000亿港元。

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